Simulateur de viager

Comparez un bouquet et une rente, la valeur d’occupation et la fiscalité des versements.

Le montant de la rente est convenu dans l’acte. Les scénarios financiers ci-dessous utilisent une durée que vous choisissez ; cette durée n’est ni une espérance de vie calculée, ni une date de fin du viager. Le paiement continue selon les clauses de l’acte tant que la rente est due.

Pour une valorisation actuarielle, saisissez le coefficient établi pour votre dossier, avec sa table de mortalité, son taux, sa périodicité et ses clauses de réversion. Aucun barème Daubry ou TGH/TGF n’est intégré à cet outil.

Bien et occupation

Repère pour valoriser l’occupation

La valeur du DUH dépend des droits effectivement réservés et de la négociation. La règle fiscale de 60 % de l’usufruit (CGI 762 bis, mutations gratuites) ne fixe pas sa valeur économique dans une vente en viager.

À titre de scénario, la valeur actuelle de ce loyer sur 15 ans, au taux de 3.5 %, est de 140 412,26 €. Ce repère ne s’applique pas automatiquement au droit réservé.

Conversion du capital en rente

Bénéficiaires et fiscalité de la rente

Pour chaque fraction de rente personnelle, indiquez l’âge lors du premier versement. Ces âges déterminent la fraction imposable, jamais le prix de la rente. En cas de rente réversible ou constituée sur plusieurs têtes, les règles fiscales peuvent retenir un autre âge : la ventilation ci-dessous ne liquide pas ces cas particuliers.

Taxe foncière

Le redevable légal est le propriétaire en présence d’un DUH ; en cas d’usufruit, c’est l’usufruitier (CGI 1400). Une répartition économique convenue dans l’acte ne change pas le redevable auprès de l’administration. La TEOM et les travaux ne sont pas compris ici.

Méthode et références

Le scénario actualisé divise le capital par la somme des facteurs d’actualisation des mensualités à terme échu sur l’horizon choisi ; à taux nul, il rejoint la division linéaire. Une tarification viagère actuarielle pondère chaque paiement par une probabilité de survie et tient compte de la réversion : elle requiert un coefficient spécifique.

Les fractions imposables sont de 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % à partir de 70 ans, selon l’âge fiscalement retenu au premier versement (CGI 158, 6).

Le viager est un contrat aléatoire. L’article 1975 du Code civil vise le décès dans les vingt jours dû à une maladie dont la personne était atteinte lors du contrat ; tout décès dans ce délai n’annule pas automatiquement la vente.

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