Simulateur de viager

Comparez un bouquet et une rente, la valeur d’occupation et la fiscalité des versements.

Le montant de la rente est convenu dans l’acte. Les scénarios financiers ci-dessous utilisent une durée que vous choisissez ; cette durée n’est ni une espérance de vie calculée, ni une date de fin du viager. Le paiement continue selon les clauses de l’acte tant que la rente est due.

Pour une valorisation actuarielle, saisissez le coefficient établi pour votre dossier, avec sa table de mortalité, son taux, sa périodicité et ses clauses de réversion. Aucun barème Daubry ou TGH/TGF n’est intégré à cet outil.

Bien et occupation

Repère pour valoriser l’occupation

La valeur du DUH dépend des droits effectivement réservés et de la négociation. La règle fiscale de 60 % de l’usufruit (CGI 762 bis, mutations gratuites) ne fixe pas sa valeur économique dans une vente en viager.

À titre de scénario, la valeur actuelle de ce loyer sur 15 ans, au taux de 3.5 %, est de 140 412,26 €. Ce repère ne s’applique pas automatiquement au droit réservé.

Conversion du capital en rente

Bénéficiaires et fiscalité de la rente

Pour chaque fraction de rente personnelle, indiquez l’âge lors du premier versement. Ces âges déterminent la fraction imposable, jamais le prix de la rente. En cas de rente réversible ou constituée sur plusieurs têtes, les règles fiscales peuvent retenir un autre âge : la ventilation ci-dessous ne liquide pas ces cas particuliers.

Taxe foncière

Le redevable légal est le propriétaire en présence d’un DUH ; en cas d’usufruit, c’est l’usufruitier (CGI 1400). Une répartition économique convenue dans l’acte ne change pas le redevable auprès de l’administration. La TEOM et les travaux ne sont pas compris ici.

Méthode et références

Le scénario actualisé divise le capital par la somme des facteurs d’actualisation des mensualités à terme échu sur l’horizon choisi ; à taux nul, il rejoint la division linéaire. Une tarification viagère actuarielle pondère chaque paiement par une probabilité de survie et tient compte de la réversion : elle requiert un coefficient spécifique.

Les fractions imposables sont de 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % à partir de 70 ans, selon l’âge fiscalement retenu au premier versement (CGI 158, 6).

Le viager est un contrat aléatoire. L’article 1975 du Code civil vise le décès dans les vingt jours dû à une maladie dont la personne était atteinte lors du contrat ; tout décès dans ce délai n’annule pas automatiquement la vente.

Service Public — vente en viager · Service Public — imposition des rentes · Calcul de plus-value immobilière

Comprendre votre simulation

Relier valeur du bien, occupation, bouquet et rente

Le prix d’un viager dépend des droits réservés et des clauses. Le simulateur propose un scénario financier ou utilise un coefficient actuariel que vous fournissez ; il ne prédit pas une durée de vie.

  1. Décrire les droits

    Précisez valeur du bien, occupation et bouquet. La valeur économique d’un droit d’usage ne se déduit pas automatiquement du barème fiscal de l’usufruit.

  2. Choisir une méthode de conversion

    Un horizon financier permet une comparaison arithmétique. Pour une tarification actuarielle, le coefficient doit correspondre au dossier, à la table, au taux, à la périodicité et aux clauses de réversion.

  3. Distinguer prix et fiscalité

    L’âge pertinent au premier versement intervient dans la fraction imposable de la rente. Il ne détermine pas à lui seul le prix. Vérifiez séparément occupation, taxe foncière et clauses de charges.

Les informations à réunir

Valeur vénale, occupation, bouquet, horizon ou coefficient du professionnel.

Le périmètre du résultat

Aucune table de mortalité intégrée ; le prix d’un viager ne se déduit pas du seul barème fiscal de l’usufruit.

Exemples commentés

Ces cas illustrent la méthode avec des hypothèses fixes. Ils ne reprennent pas les chiffres de votre formulaire.

Du capital à une rente financière

Valeur libre 250 000 €, valeur d’occupation négociée 80 000 €, bouquet 50 000 €. Scénario linéaire à taux nul sur dix ans.

Détail du calcul : Du capital à une rente financière
ÉtapeMontant ou résultat
Capital à convertir : 250 000 − 80 000 − 50 000120 000 €
Horizon de comparaison120 mois
Rente mensuelle du scénario1 000 €

À retenir. Les dix ans ne sont ni une espérance de vie ni une date de fin du contrat. Une rente viagère reste due selon les clauses de l’acte.

Questions fréquentes sur ce calculateur

Le paiement s’arrête-t-il à la fin de l’horizon choisi ?

Non. L’horizon sert au scénario financier. La durée réelle de paiement dépend du caractère viager de la rente et des clauses du contrat.

Un barème actuariel est-il intégré ?

Aucune table de mortalité n’est intégrée. Le mode actuariel utilise un coefficient établi pour le dossier et renseigné par vous.

L’âge fiscal détermine-t-il le montant de la rente ?

Non. La fraction imposable et la valorisation économique répondent à des questions différentes. Les rentes réversibles ou sur plusieurs têtes demandent une vérification spécifique.

Sources et ressources pour votre dossier

Examiner la plus-value de cession

Aide révisée le · Édition NotariaPrime · Méthodes et étendue des contrôles · Signaler un écart

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