SCI : comparer l’IR et l’IS

Location nue, associés personnes physiques résidents français, sans TVA. Comparaison annuelle de l’ensemble SCI et associés, avec un même TMI pour les associés. Les valeurs d’exemple sont à remplacer par la comptabilité du dossier.

Exploitation et financement

Loyers annuels hors charges récupérables (€)Charges communes décaissées et déductibles (€)Gestion, comptabilité, assurances, taxe foncière hors TEOM, entretien et charges non récupérables. Hors intérêts, principal et travaux à immobiliser.Intérêts bancaires de l’année (€)Utilisez le tableau bancaire ou l’onglet Prêt. Après extinction du prêt : zéro.Capital du prêt remboursé dans l’année (€)Sortie de trésorerie non déductible fiscalement.Déductions IR sans décaissement supplémentaire (€)Par exemple forfait légal de 20 € par local. Ne pas compter deux fois une dépense déjà saisie.Amortissement comptable et fiscal annuel à l’IS (€)Hors terrain, selon le plan par composants. Le calcul suppose la même dotation comptable et fiscale. Ce n’est pas une sortie de trésorerie.

Associés, CCA et fiscalité

Intérêts de CCA réellement versés (€)Montant annuel payé aux associés. Le remboursement du principal du CCA n’est pas simulé.Part des intérêts de CCA déductible à l’IR (€)Financement affecté à un objet ouvrant droit à déduction en revenus fonciers, montant justifié.Part des intérêts de CCA déductible à l’IS (€)Après plafond applicable à la date de clôture et autres conditions, notamment capital libéré. Un dépassement reste payé et imposable chez l’associé.TMI des associés (%)Même taux supposé pour tous, approximation hors décote et effet de tranche.Part du distribuable à verser (%)Le distribuable est limité au bénéfice comptable après IS et à la trésorerie disponible après remboursement du prêt.Conditions du taux IS réduit remplies : CA ≤10 M€, capital entièrement libéré, détention éligible ≥75 %, exercice de douze mois.Simuler l’option globale au barème pour les dividendes et intérêts de CCA : abattement de 40 % sur dividendes éligibles uniquement, CSG déductible non chiffrée.

Le calcul suppose l’absence de pertes comptables antérieures, déficits fiscaux reportés et réserves antérieures distribuables. Les charges saisies doivent être déductibles dans les deux régimes, sauf les éléments distingués ci-dessus.