Calculateur de Plus-Value Immobilière

Paramètres revus en septembre 2026

1. Acquisition du bien

Mode d'acquisition *

Type de bien *

Démembrement de propriété

Le bien est-il démembré ?

Nature du bien

Calcul d’un seul cédant : en indivision ou communauté, saisir les prix et frais du bien entier puis la quote-part de ce cédant. Les résultats portent uniquement sur cette quote-part, y compris la surtaxe. Le seuil de 15 000 € utilise la valeur en pleine propriété de la quote-part indivise.

SCI à l’IR : ce module calcule la vente de l’immeuble par la société à 100 %, avec tous les associés personnes physiques imposables aux mêmes conditions. Il ne simule ni la cession de parts ni les exonérations propres à certains associés. La surtaxe est liquidée au niveau de la société.

Affiliation obligatoire à un régime EEE/Suisse ou britannique ouvrant droit à exonération CSG/CRDS, sans charge du régime français : prélèvement de solidarité 7,5 % (conditions confirmées).

Les frais admis doivent être justifiés et effectivement supportés. LMNP avec amortissements : utiliser le module dédié. Les exonérations de résidence principale exigent une occupation effective du cédant, y compris en démembrement. Prix d’acquisition des droits ; Seuil de 15 000 € ; Surtaxe par cédant.

Quote-part du seul cédant simulé

% de détention

Nb copropriétaires

Prix d'acquisition *

Date d'acquisition *

Frais d'acquisition

2. Vente du bien

Prix de vente *

Date de vente prévue *

Calcul au jour près

Durée de détention calculée avec précision pour optimiser vos abattements.

Frais de vente (diagnostics, etc.)

3. Travaux réalisés

Travaux à ajouter au prix d'acquisition

📋 Règles du forfait 15%

✅ Applicable si détention > 5 ans
✅ Aucun justificatif requis
✅ Même si aucun travaux réalisé
✅ Même si travaux déjà déduits des revenus fonciers (bien locatif)
❌ Ne se cumule PAS avec les travaux réels

📖 Sources officielles :

4. Exonérations possibles

⚠️ Ne passez pas à côté !

Première vente résidence secondaire

Art. 150 U II 1° bis CGI - Conditions:

• Ne pas avoir été propriétaire de sa RP au cours des 4 années précédentes
• Remploi du prix de cession dans une RP (acquisition/construction) sous 24 mois
• Exonération proportionnelle à la fraction du prix de ce cédant, net des frais admis, effectivement remployée ; cession d’un droit démembré exclue de ce scénario

Je remplis ces conditions

Retraité modeste / Personne invalide

Art. 150 U II 6° CGI - Conditions:

• Pension de vieillesse OU carte mobilité inclusion
• RFR ≤ 12 679€ (1 part)
• Bien non loué lors de la vente

Je suis retraité(e) ou invalide

Expropriation pour utilité publique

Art. 150 U II 4° CGI - Conditions:

• Expropriation pour cause d'utilité publique
• Réemploi de l'indemnité sous 12 mois

Mon bien a été exproprié

Cession par un non-résident (UE/EEE)

Art. 150 U II 2° CGI - Exonération partielle (plafonnée), conditions :

• Personne physique non-résidente, ressortissante d'un État de l'UE/EEE
• Domiciliée fiscalement en France ≥ 2 ans continus, à un moment quelconque avant la cession
• Cession ≤ 31/12 de la 10ᵉ année suivant le transfert du domicile hors de France, OU libre disposition du bien depuis le 1ᵉʳ janvier de l'année précédente
• Plafond : 150 000 € de plus-value nette imposable par cédant (le surplus reste taxé)
• Limitée à une seule résidence par contribuable

Le cédant est un non-résident UE/EEE

Personne âgée ou handicapée en établissement médicalisé

Art. 150 U II 1° ter CGI - Conditions :

• Le bien constituait la résidence principale avant l'entrée en établissement
• Cession dans les 2 ans suivant l'entrée en établissement (EHPAD, foyer, etc.)
• Le logement est resté inoccupé depuis l'entrée
• Revenu fiscal de référence sous le seuil de l'art. 1417 II et non soumis à l'IFI

Je remplis TOUTES ces conditions

Taux exceptionnel validé par le dossierDate certaine de la promesse

Abattement exceptionnel sur opération éligible

Article 150 VE, rédaction 2026 : sélectionner le taux du dispositif et confirmer toutes les conditions :

• 60 % : zonage réglementaire hors Corse ; 75 % : GOU/OIN/ORT ; 85 % : conditions renforcées de logements sociaux/intermédiaires/BRS.
• Construction, démolition/reconstruction ou réhabilitation complète en immeuble neuf et achèvement sous quatre ans, gabarit minimal de 75 %.
• Promesse à date certaine entre 2024 et 2027, cession avant fin de la deuxième année suivante ; périmètre, engagements dans l’acte, gabarit et absence de liens exclus à confirmer. Le seul zonage ne suffit pas. CGI 150 VE, modification par l’article 54 de la loi de finances 2026.

Je remplis ces conditions

⚖️ Avertissement Légal Important

Cette simulation est fournie à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. Les informations et calculs présentés sont basés sur la législation en vigueur au 8 septembre 2026 et sont susceptibles d'évoluer.

Les règles fiscales en matière de plus-values immobilières sont complexes et varient selon chaque situation personnelle (type de bien, durée de détention, travaux réalisés, situation familiale, etc.).

⚠️ Consultation professionnelle obligatoire :

•Notaire : pour toute vente immobilière et calcul officiel de la plus-value
•Avocat fiscaliste : pour l'optimisation fiscale complexe et les cas particuliers
•Expert-comptable : pour les SCI et aspects comptables
•Conseiller en gestion de patrimoine (CGP) : pour une stratégie patrimoniale globale

NotariaPrime.fr décline toute responsabilité en cas d'utilisation des informations fournies sans validation par un professionnel qualifié. Seul un conseil personnalisé peut garantir la conformité légale et l'optimisation adaptée à votre situation.

📚 Sources officielles : Code Général des Impôts (CGI), Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), Service-Public.fr, Légifrance.gouv.fr, Impots.gouv.fr

Comprendre votre simulation

Passer du prix de vente à la plus-value imposable

La différence entre deux prix n’est qu’un point de départ. Les frais admis, travaux, dates, quotes-parts et exonérations déterminent la base du calcul.

Reprendre les actes
Utilisez les dates et valeurs d’acquisition et de cession. Les frais doivent suivre la même quote-part que le bien ou le droit vendu. Pour une acquisition gratuite, reprenez la valeur pertinente de la donation ou succession.
Justifier les majorations et exonérations
Vérifiez les frais réels ou forfaits proposés, les travaux admissibles et leur traitement fiscal antérieur. Une dépense déjà déduite ne doit pas être reprise sans examiner les règles applicables.
Séparer impôt et fonds disponibles
L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et une éventuelle surtaxe sont présentés séparément. Le capital du prêt encore dû réduit les fonds reçus, pas automatiquement la plus-value.

Les informations à réunir

Actes et dates, prix, frais admissibles, travaux et quote-part.

Le périmètre du résultat

Vérifiez les conditions de chaque exonération ; le remboursement du prêt est distinct de l’impôt.

Exemples commentés

Ces cas illustrent la méthode avec des hypothèses fixes. Ils ne reprennent pas les chiffres de votre formulaire.

Plus-value brute de 100 000 € après 22 ans

22 années entièrement révolues, résident dans le cas ordinaire, sans autre exonération.

Détail du calcul : Plus-value brute de 100 000 € après 22 ans
Étape	Montant ou résultat
Abattement IR	100 %
IR sur la plus-value	0 €
Abattement social	28 %
Base sociale restante	72 000 €
Prélèvements sociaux à 17,2 %	12 384 €

À retenir. L’exonération d’IR n’annule pas les prélèvements sociaux dans cet exemple. Les dates exactes sont déterminantes.

Questions fréquentes sur ce calculateur

Puis-je déduire le prêt restant de la plus-value ?

Le remboursement du capital concerne le financement et les fonds disponibles après vente. Il ne constitue pas une majoration automatique du prix d’acquisition fiscal.

Un bien détenu depuis 22 ans est-il totalement exonéré ?

Dans le cas ordinaire, le calendrier de l’IR et celui des prélèvements sociaux diffèrent. L’exonération totale liée à la durée pour ces derniers intervient après 30 ans.

Toutes mes factures de travaux sont-elles admissibles ?

Non. La nature des travaux, les justificatifs et les déductions antérieures comptent. Vérifiez les conditions du mode réel ou du forfait sélectionné.

Sources et ressources pour votre dossier

DGFiP — prix, frais et abattements de plus-value

Plus-value et justificatifs Calculer les flux jusqu’à la sortie Examiner la revente d’une location meublée

Aide révisée le 17 septembre 2026 · Édition NotariaPrime · Méthodes et étendue des contrôles · Signaler un écart

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