Hypothèses fiscales et calendrier

Projection à partir de 2026 en location nue au réel. Les intérêts et l’assurance du prêt sont déduits de l’assiette foncière ; le capital remboursé est une sortie de trésorerie. Les travaux sont financés dès le départ et ne sont pas ajoutés une deuxième fois à l’apport. Les frais d’acquisition automatiques sont une provision : renseignez votre devis de prétaxe. Pour la location meublée, utilisez le simulateur LMNP.

Le loyer plafond 2026 utilise la surface utile (habitable + moitié des annexes admissibles, limitée à 8 m²) et le coefficient 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Les plafonds préfectoraux peuvent être inférieurs. L’IR disponible doit inclure l’impôt sur les loyers et rester disponible après les autres réductions ; il est supposé constant. Malraux est hors plafonnement global, avec report de la réduction non utilisée sur trois années.

Les budgets Malraux sont supposés payés en 2026. Le déficit foncier suppose des travaux déductibles payés en 2026, un revenu global suffisant et le maintien de la location ; le report foncier est suivi dix ans. Les travaux ouvrant droit à Pinel, Denormandie ou Malraux ne sont pas aussi déduits des revenus fonciers.

Le rendement net-net est calculé après intérêts, assurance et impôts, avant remboursement du capital ; le cash-flow inclut ce remboursement. Le TRI inclut l’IR et les PS locatifs, mais reste avant frais et fiscalité de cession. Il n’est pas annoncé quand les flux ne permettent pas un TRI unique selon le critère de signes retenu. La valeur future part du prix d’acquisition : les travaux sont une dépense et ne sont pas présumés augmenter la valeur euro pour euro. Les valorisations et loyers futurs sont des hypothèses ; les charges augmentent de 2 % par an.