Préparer mon opération
Donation de nue-propriété : coût et conséquences
Édition NotariaPrime · Publié et sources consultées le 14 septembre 2026 · Méthode de vérification
Donner la nue-propriété permet de transmettre un droit tout en conservant un usufruit. La réduction de la base taxable n’épuise pas le sujet : occupation, revenus, travaux, vente future et besoins du donateur doivent être organisés dans l’acte.
Valeur fiscale et valeur économique
Le barème fiscal de l’usufruit viager dépend de l’âge de l’usufruitier. Il permet de déterminer la fraction taxable dans les opérations auxquelles il s’applique. Ce pourcentage n’est pas une table universelle de prix pour un viager ou une vente entre parties.
Le montant donné doit correspondre à une valeur vénale justifiable. Pour des parts sociales, on évalue d’abord les parts ; on ne remplace pas cette étape par le seul prix de l’immeuble détenu par la société.
Préparer les conséquences concrètes
Discutez la répartition des dépenses, les pouvoirs de gestion et le sort du prix en cas de vente. Le calculateur chiffre des droits fiscaux ; il ne rédige pas les clauses et ne détermine pas si la transmission protège suffisamment les revenus du donateur.
L’IFI suit ses propres règles : le démembrement ne produit pas automatiquement une économie pour l’usufruitier. Les exceptions doivent être rapprochées de l’origine des droits. Comparer donation et succession suppose aussi le même patrimoine, les mêmes bénéficiaires et les donations antérieures.
Bien de 300 000 €, usufruitier de 65 ans
Donation de la nue-propriété entière à un enfant, abattement intact, sans autre réduction.
| Élément | Montant ou résultat |
|---|---|
| Valeur fiscale de l’usufruit | 40 %, soit 120 000 € |
| Valeur de la nue-propriété donnée | 60 %, soit 180 000 € |
| Abattement parent-enfant | 100 000 € |
| Base taxable | 80 000 € |
| Droits avant arrondi fiscal | 14 194,35 € |
Il faut ajouter les frais de l’acte. La fiscalité n’est qu’une partie du choix : le donateur doit pouvoir conserver les droits et ressources dont il a besoin.
Préparer les pièces et les hypothèses
- Titre de propriété et évaluation du bien ou des parts
- Âge et identité de l’usufruitier
- Historique des donations au même bénéficiaire
- Projet de clauses sur revenus, charges et vente
Limites du cas présenté. Usufruit temporaire, réversion, quasi-usufruit et situations internationales demandent une analyse spécifique.
Passer à votre simulation
Remplacez les chiffres d’exemple par ceux du dossier. Conservez le résultat avec ses hypothèses avant de le faire vérifier pour votre opération.
Sources à consulter
Les textes et pièces applicables à la date de l’opération priment sur l’exemple. Signaler une erreur ou demander un accompagnement.