Préparer mon opération
Revente LMNP : quel effet des amortissements sur l’impôt ?
Édition NotariaPrime · Publié et sources consultées le 14 septembre 2026 · Méthode de vérification
Un amortissement peut réduire le bénéfice taxable pendant la location sans être une dépense de trésorerie. À la revente, son effet fiscal doit être examiné séparément. Une comparaison micro/réel limitée à la première année ne raconte donc pas tout le parcours de l’investissement.
Retrouver le bon montant en comptabilité
Pour les cessions soumises aux règles nouvelles depuis février 2025, certains amortissements immobiliers effectivement déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Ne reprenez pas simplement la dotation théorique multipliée par le nombre d’années.
Distinguez amortissements comptabilisés, déduits et reportés. Le mobilier ne doit pas être réintégré comme s’il était l’immeuble vendu. Certaines résidences et certains amortissements de travaux relèvent d’exceptions précises : une appellation commerciale « senior » n’est pas une preuve suffisante.
Comparer l’exploitation et la sortie
Commencez par l’onglet annuel du module LMNP avec les charges et reports réels. Puis remplissez l’onglet de revente à partir du plan comptable. Le statut LMNP ou LMP se vérifie à la cession ; le régime professionnel relève d’un autre calculateur.
Pour décider entre deux options, conservez les mêmes hypothèses de prix, durée et frais. Un avantage annuel doit être rapproché du surcoût éventuel à la vente, mais aussi des frais comptables et de la trésorerie. Le calcul n’anticipe pas une évolution future de la loi.
Même vente, deux bases de comparaison
Acquisition 2022, vente en 2026 avant cinq années révolues ; prix d’achat 200 000 €, frais retenus 15 000 €, vente 250 000 €, aucun autre frais ni exonération.
| Élément | Montant ou résultat |
|---|---|
| Sans amortissement réintégrable : plus-value | 35 000 € |
| IR 19 % + prélèvements 17,2 % | 12 670 € |
| Avec 20 000 € d’amortissements réintégrables : plus-value | 55 000 € |
| IR + prélèvements + surtaxe lissée de 850 € | 20 760 € |
| Écart de fiscalité de cession | 8 090 € |
L’exemple ne mesure pas l’économie obtenue pendant la location. Il montre pourquoi la sortie doit faire partie de la comparaison et pourquoi la surtaxe peut amplifier l’écart.
Préparer les pièces et les hypothèses
- Acte d’acquisition et projet de vente
- Tableau des amortissements effectivement déduits
- Ventilation terrain, immeuble, mobilier et travaux
- Déclarations et statut fiscal de l’année de cession
Limites du cas présenté. Module de revente dédié aux règles 2026 et à la pleine propriété ; situations démembrées, indivises ou professionnelles à traiter dans le parcours adapté.
Passer à votre simulation
Remplacez les chiffres d’exemple par ceux du dossier. Conservez le résultat avec ses hypothèses avant de le faire vérifier pour votre opération.
Sources à consulter
Les textes et pièces applicables à la date de l’opération priment sur l’exemple. Signaler une erreur ou demander un accompagnement.