Préparer mon opération
Plus-value immobilière : frais, travaux et exonérations
Édition NotariaPrime · Publié et sources consultées le 14 septembre 2026 · Méthode de vérification
Le prix de vente moins le prix d’achat donne un premier écart, pas directement l’impôt. Frais admissibles, travaux, durée et exonérations changent l’assiette. Un calcul documenté évite de confondre une dépense réellement supportée avec une majoration fiscalement admise.
Reconstituer acquisition et cession
Utilisez les valeurs et dates des actes. Dans une indivision, prix et frais doivent suivre la même quote-part. Pour un droit démembré, la valeur fiscale à retenir ne se déduit pas automatiquement de la valeur actuelle de la pleine propriété.
Pour un achat à titre onéreux, examinez frais réels admissibles ou forfait d’acquisition. Pour les travaux, vérifiez les justificatifs, l’absence de double déduction et, lorsque les conditions sont réunies, le forfait après plus de cinq ans.
Lire les deux abattements séparément
L’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux n’ont pas le même calendrier d’abattement. L’absence d’IR ne signifie donc pas que la cession est totalement exonérée. Une surtaxe peut également s’ajouter aux plus-values imposables élevées.
Dans le calculateur, commencez sans exonération puis activez uniquement celles dont les conditions sont établies. Le net fiscal ne retranche pas automatiquement le prêt encore dû : utilisez le comparateur de sortie pour reconstituer les fonds réellement disponibles.
100 000 € de plus-value brute après 22 ans
Cas ordinaire de résident, aucune exonération supplémentaire ; durée de 22 années entièrement révolues.
| Élément | Montant ou résultat |
|---|---|
| Abattement IR | 100 % |
| Impôt sur la plus-value | 0 € |
| Abattement social | 28 % |
| Assiette des prélèvements | 72 000 € |
| Prélèvements à 17,2 % | 12 384 € |
À 22 ans, ce cas reste soumis aux prélèvements sociaux. Le calcul exact utilise les dates de l’acte, pas une approximation en nombre de jours divisés par 365.
Préparer les pièces et les hypothèses
- Acte d’achat, de donation ou de succession à l’origine du bien
- Factures de frais et travaux, avec traitement fiscal antérieur
- Quote-part et actes relatifs au démembrement
- Pièces justifiant une résidence principale ou autre exonération
Limites du cas présenté. Résidence principale réelle, remploi, expropriation, non-résidence et opérations exceptionnelles obéissent à des conditions distinctes.
Passer à votre simulation
Remplacez les chiffres d’exemple par ceux du dossier. Conservez le résultat avec ses hypothèses avant de le faire vérifier pour votre opération.
Sources à consulter
Les textes et pièces applicables à la date de l’opération priment sur l’exemple. Signaler une erreur ou demander un accompagnement.