Préparer mon opération
SCI à l’IR ou à l’IS : comparer jusqu’à la revente
Édition NotariaPrime · Publié et sources consultées le 14 septembre 2026 · Méthode de vérification
Le taux d’impôt le plus faible n’est pas nécessairement le meilleur résultat personnel. À l’IS, de l’argent peut rester dans la société et supporter une autre imposition lors de sa distribution. À l’IR, le bénéfice est imposé chez les associés même s’ils ne le retirent pas.
Suivre quatre colonnes différentes
Séparez loyers encaissés, charges décaissées, résultat fiscal et argent disponible. L’amortissement réduit le résultat à l’IS sans sortir de trésorerie ; le capital remboursé à la banque réduit la trésorerie sans constituer une charge déductible.
Le taux réduit d’IS suppose des conditions propres à la société. Une comparaison ne doit pas le sélectionner automatiquement. Les dividendes et intérêts de compte courant ne suivent pas toujours la même base d’impôt.
Ajouter la cession et le retour de l’argent
À l’IR, le calcul de plus-value immobilière tient notamment compte de la durée. À l’IS, la valeur nette comptable intègre les amortissements. Après l’impôt de la société, distinguez remboursement d’une dette envers l’associé et distribution du bénéfice.
Utilisez le simulateur SCI pour examiner une année réelle. Le comparateur achat–location–revente suit un scénario de location nue, en direct et en SCI IS, sans distribution intermédiaire. Son résultat dépend du prix de vente saisi et n’est pas une recommandation automatique de constitution de société.
Une année, sans emprunt
Loyers 15 000 €, charges communes 3 000 €, TMI 30 %. SCI IS : comptabilité supplémentaire 1 200 €, amortissement 5 000 €, IS de 25 %, aucune distribution.
| Élément | Montant ou résultat |
|---|---|
| Direct : base avant forfait de 20 € | 12 000 € |
| Direct : IR + PS sur cette base simplifiée | 5 664 € |
| SCI IS : résultat comptable | 5 800 € |
| IS à 25 % | 1 450 € |
| Trésorerie gardée dans la SCI | 9 350 € |
Les 9 350 € ne sont pas un revenu net immédiatement reçu par l’associé. La distribution et la revente doivent encore être étudiées. Le module direct ajoute le forfait de 20 € par local dans son calcul détaillé.
Préparer les pièces et les hypothèses
- Comptes et bilan de la société
- Échéancier du prêt et plan d’amortissement
- Convention et solde du compte courant
- Projet de distribution, prix et date de revente
Limites du cas présenté. L’option IS peut engager durablement la stratégie. Transmission, IFI, frais de société et situations d’associés différents demandent un examen distinct.
Passer à votre simulation
Remplacez les chiffres d’exemple par ceux du dossier. Conservez le résultat avec ses hypothèses avant de le faire vérifier pour votre opération.
Sources à consulter
Les textes et pièces applicables à la date de l’opération priment sur l’exemple. Signaler une erreur ou demander un accompagnement.